マレーシア不動産について


マレーシア経済と不動産の魅力

  • マレーシアは、アジアの新興工業国の中でもっともよく整備されたインフラを持つ国である。主要産業は、半導体製造業（電気機器）、農林業（天然ゴム、パーム油、木材）及び鉱業（錫、原油、LNG）など。
  • 外国企業の進出が盛んなマレーシアでは駐在員らの賃貸需要が多く、立地によって安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できる。
  • 東南アジアでは、2009年12月のベトナムの金利引き上げに次いで2010年3月に利上げ。GDPは2009年10-12月期が前年同期比4.5%増と景気回復が鮮明。それに伴い不動産価格も上昇傾向。⇒　2010年のGDP成長は7.2%。
  • 購入価格以外には、外国人に対する不動産所有の規制が少ない。（中古や土地も購入可） 但し、価格がRM500,000以上の物件が対象。
  • 一等地の物件がまだまだ安く手に入れることができるのが魅力。（日本の約1/5）
  • 首都クアラルンプールの上昇がトップ。今後はジョホールの成長率も大きくなるといわれている。
  • 2007年以降、外国人投資が拡大（FIC（外国投資委員会）の許可が不要になるなども影響）
  • 2008年後半以降、中古を中心に５－１０％程度下落するものの、2007年～2008年は全体で4.7%の伸びを示している。

伸びゆく経済と人口増加

マレーシアの実質GDP推移(1980-2010)⇐2010年は前年比+7.2%に。

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日本とマレーシア人口構成(2009年の人口増加率は2.1% ⇒)

fig2

マレーシア不動産の価格推移


 国土交通省が１８日発表した2010年1月1日時点の公示地価は、全国平均で住宅地が前年比４．２％下落、商業地が６．１％下落と、ともに２年連続で下落した。過去と比較可能な２万７４１０の調査地点のうち９９．６％に当たる２万７３０２地点で下落し、０８年秋のリーマン・ショック以降の土地需要冷え込みが全国で続いていることを示した。上昇はわずか７地点で、調査を始めた７０年以降で最少。横ばいも１０１地点にとどまった。

首都クアラルンプール住宅不動産市場の概要

fig5
  • 過去数年間、クアラルンプールの不動産市場では価格が高騰したが、他のアジア諸都市に比べるとまだ割安な物件を手に入れることができる。
  • 他の国の物件に比べ、マレーシアの不動産価格は割安で、マレーシアの不動産需要に対するオイルマネー流入の波及効果も考慮すると、高級住宅市場と一般住宅市場の価格差は拡大すると見られる。

アジア各国主要都市の平均グロス利回り比較

インドネシア 11.38%
フィリピン 7.63%
マレーシア 6.93%
タイ 6.43%
日本 5.75%
インド 3.67%
カンボジア 3.26%
香港 3.25%
中国 3.24%
シンガポー＾ル 2.67%
台湾 1.70%
クアラルンプール　コンドミニアム
広さ(㎡) 平均価格(RM) 賃料(RM) グロス利回り 1㎡あたりの価格(RM) 1㎡あたりの賃料(RM)
75㎡ 412,000 810 6.74% 5,700 32
120㎡ 550,000 1,072 6.93% 4,586 26
170㎡ 337.450 1,651 5.87% 5,880 28.7
250㎡ 1,000,000 2,693 5.06% 7,570 32
400㎡ 3,410,000 4,504 4.70% 8,520 33

マレーシアの不動産に関する税金

  • 不動産の固定資産税は、評価額の0.2％程度が目安
  • マレーシアでは、相続税・贈与税がない。
  • 不動産に関する会計上の減価償却はない。
  • 新築の場合、完成より3-5年後の登記完了時に印紙税1-3％がかかる。ただし、それまでに売却すれば原則かからない。
  • 5年以上保有後のキャピタルゲイン課税が0％、5年未満は5%だったが、2012年度から税制が変更。購入より2年未満で売却する場合は譲渡益に対して10％の課税、2年以上5年未満で売却する場合は5％の課税、5年以上で売却する場合は0%（非課税）となる。（2011年11月現在）
  • 非居住者の場合、賃貸して得た所得は28％の課税。ただし、固定資産税や管理費、修繕積立金などは控除できる。また、MM2Hを申請し、年間182日以上滞在すればマレーシアの居住者登録ができ、税率は0-27%の累進課税となる。例.年間家賃所得がRM20,000-35,000までの場合、税率は7%。

マレーシアの外国人向け不動産ローンについて

  • 融資の期間は５年ー３０年。60-70％程度までローンでカバー（但し、最長65-70歳くらいまでがほとんど）
  • Maybank,CIMB,HSBC,PUBLIC,Ambank,UOB,OCBCなど。タイプはリコースローン。 新築未完成の物件の場合は、ディベロッパーと提携している銀行でローンを申請することで、元金と利息の支払いは物件完成後で良い場合が多い。
  • 現在、貸出基準金利(BLR)が約6.6％。(2012.2)住宅金利の相場は、変動で金利約4.0-4.3％となっている。

円高を利用する

まずは現在の円高のうちに購入しておくべき。まだ購入の意思が決まらない場合は現地へ送金だけでもしておく。
【2012年7月20日現在　RM1.00=約25円】

＊2008年7月まではRM1.00=約33円であったので、約8円円高ということは、仮にRM700,000（約2,310万円）の物件が現在は約1,750万円となり、約560万円も安く購入できることになる！（備考：家具・内装一式で費用は最低約150-200万円ほどかかる）

完成物件への投資

●完成している物件へ投資としては？

〔例〕：　RM1.00=\28の場合物件価格：RM750,000（約2,100万円） 自己資金：630万円+諸経費約100万円
住宅ローン15年　物件価格の70％（1,470万円）借り入れの場合
金利：4.1％（変動型）　　※金利は4.1%で仮定
月返済額：100,000円（元利均等返済）＝年間1,200,000円
年間利回り　ネット6％の場合　・・・　RM42,000/年=1,176,000円/年
キャピタルゲイン　3年後売却（？）　⇒　20％値上がり　⇒　RM150,000=約420万円⇒　
為替が円安の場合（420万円+？？）ー売却費用約100万円

未完成物件への投資

●未完成物件へ投資としては？
〔例〕：　RM1.00=\28の場合物件価格：RM750,000（約2,100万円）　自己資金：600万円+諸経費100万円
⇒完成までローン返済なし　　
キャピタルゲイン　3年後売却（？）　⇒　30％値上がり　⇒　RM225,000=約630万円⇒　
為替が円安の場合（630万円+？？）－売却費用100万円