1991年以降、日本の地価は下落の一途、海外では、不動産価格は上昇して当然。海外不動産で資産を増やそう！

日本の公示地価は、1985年を100として、2009年は99.5とついに1985年を下回った。1991年以降、下落の一途をたどり、失われた24年といわれても仕方ない。一方、海外では、不動産価格は上昇基調が当然。たとえばハワイのコンドミニアム価格は同じく1985年を100として、2009年は350を超えている！オーストラリアやマレーシアでも同様の傾向だ。人口がピークアウトした日本ではこの先も構造的に不動産価格の上昇は見込みにくい。資産を増やすならキャピタルゲインを狙える海外不動産だ。

海外では不思議がられる「日本人は不動産が下がると思っている」その訳

海外で不思議がられるのは「日本人は不動産が下がるのが当たり前だと思っている」ということである。一方、多くの外国人は、「（一時的な下落はあるにせよ）不動産が下がっていく」という感覚はない。では、なぜ日本人は不動産が下がると思うのか？

下のグラフを見ていただこう。1985年を100として日本の公示地価を指数化したものだが、1991年のバブル期2倍近くになった後、下落の一途をたどり、2009年ではついに99.5と1985年を割り込んでしまった。まさに「失われた24年」である。こんな国は世界中どこを探してもない。1980年代までの日本では、逆に「土地神話」といわれ未来永劫不動産の価格は上昇すると皆が思っていたが、そんなことももはや忘却の彼方となっている。これでは、現在の日本人が「不動産は下がるもの」と思っても無理はない。しかも、今後人口が減少していく日本では、不動産価格の上昇は構造的に望みにくいと思われる。我々日本人の資産価値は減る一方というのが悲しい現実といえる。

資料：国土交通省

海外では「不動産価格は上昇するもの」が常識！

ハワイ　3.8倍（対1985年）　クアラルンプール　2.6倍(対1990年)　　シドニー　4倍(同)

一方、日本以外の国では「基本的に不動産価格は上昇する」というのが常識である。そう昭和の日本がそうであったように。バブルやその反動による一時的なリセッションの時期もあるが、中長期でみて、上昇基調にある。この点が日本とは真逆なのだ。それでは、他国（オーストラリア、マレーシア、ハワイ）の例をそれぞれ見ていこう。

オーストラリア-1990年からの上昇は３～4倍　リセッションからも回復鮮明

オーストラリア主要都市の住宅価格(既存物件)の推移をみると、1989～1990年を100とした指数は、2009年ブリスベンで400を超え、メルボルン370、シドニーでも280となっている。また世界経済危機からの回復も鮮明で、直近では２四半期連続で価格は上昇し、V字回復を見せている。資源国であり移民政策も堅持して人口増が続くオーストラリアでは今後も不動産価格は上昇傾向が続くと見られている。

資料：Australian Bureau of Statistics

マレーシア-1990年からの上昇は３～4倍　リセッションからも回復鮮明

マレーシアの不動産市場は、年々拡大しており、2008年には販売数・価値総額とも過去最高を更新している。また1990年を100とした不動産価格の指数では、クアラルンプールが261(2007年)と2.5倍以上に上昇しており、他の都市でも2倍前後となっている。堅調な経済成長が続く新興国であり若年層ほど人口の多いマレーシアでは今後も不動産価格は上昇していくと考えられる。インフレ率も適度にあるため資産を持つのに有利な国である。


マレーシア不動産市場　販売数と総額推移

 
資料：The Malaysian government and the Valuation and Property Services Department

マレーシア都市別不動産価格の推移

ハワイ-1990年から3.5倍に上昇　経済危機で下落も希少性は将来有望

ハワイの平均物件価格は、コンドミニアム・一戸建てとも1990年を１００として、350～400へと上昇した。日本の地価の推移との違いが顕著に現れている。とくに2000年以降2倍近くになり、バブル的な一面もあった。2007年以降は頭打ちとなり、2008年から2009年にかけて下落したが、最近は一部で前年を上回るなど回復傾向が見られる。底値が近いと見て売買件数も増えつつある。「太平洋でもっとも成熟・洗練されたリゾート」といわれるハワイは今後日米市場に加え、中国人などアジア各国の富裕層の注目を集めると見られており、特に限られた面積しかないワイキキ等の不動産の希少性が高まると思われる。また円高基調の今は、日本人にとってチャンスである。


資料：Honolulu　Board of　Realtors　,　国土交通省